JAKARTA - Membeli rumah merupakan keputusan finansial besar yang memerlukan perhitungan matang. Tidak hanya soal besarnya pinjaman yang disetujui bank, konsumen tetap harus menilai kemampuan finansial pribadi agar rumah yang dibeli benar-benar terjangkau. Dengan strategi yang tepat, risiko keuangan akibat cicilan rumah yang terlalu tinggi bisa diminimalkan.
Pentingnya Menentukan Batas Harga Rumah
Bank akan memberi informasi mengenai plafon kredit yang dapat disetujui, tetapi batas maksimal yang ditentukan bank belum tentu mencerminkan kemampuan finansial individu. Mengacu pada kondisi ekonomi dan gaya hidup masing-masing, pembeli perlu memperhitungkan biaya cicilan, utilitas, hingga asuransi rumah agar keuangan tetap sehat.
Beberapa metode populer yang bisa dijadikan panduan untuk menentukan batas harga rumah yang aman. Metode-metode ini berfokus pada pengaturan pengeluaran perumahan sesuai dengan pendapatan bulanan maupun tahunan.
Aturan 30%
Salah satu aturan klasik adalah alokasi maksimal 30% pendapatan bulanan kotor untuk biaya perumahan. Angka ini mencakup cicilan KPR, biaya utilitas seperti listrik dan air, serta asuransi rumah.
Sebagai contoh, jika pendapatan bulanan mencapai Rp15 juta, maka maksimum yang disarankan untuk biaya rumah adalah Rp4,5 juta. Meski populer, sejumlah pakar menilai aturan ini mulai kurang relevan dengan realitas biaya hidup saat ini.
Housing expert Lashondra Graves menyarankan agar batas ini dinaikkan menjadi 40% untuk menyesuaikan tekanan biaya hidup, terutama di kota-kota besar. Dengan penyesuaian ini, pembeli bisa tetap nyaman secara finansial meski pengeluaran rumah sedikit lebih tinggi.
Aturan 28/36
Metode lain yang cukup banyak digunakan adalah aturan 28/36. Pendekatan ini membagi batas pengeluaran ke dalam dua kategori: maksimal 28% dari gaji bulanan digunakan untuk biaya rumah, sementara total utang, termasuk cicilan kartu kredit dan pinjaman kendaraan, tidak boleh melebihi 36% dari pendapatan.
Metode ini lebih komprehensif karena memperhitungkan seluruh kewajiban finansial, sehingga membantu pembeli melihat gambaran utang total yang aman tanpa menimbulkan tekanan keuangan berlebihan.
Aturan 3 Kali Gaji Tahunan
Selain aturan persentase, ada rumus sederhana yang cukup mudah diterapkan, yaitu membatasi total harga rumah tidak lebih dari 3 kali pendapatan tahunan.
Misalnya, jika penghasilan bulanan Rp50 juta atau Rp600 juta per tahun, maka rumah yang dibeli sebaiknya bernilai sekitar Rp1,8 miliar. Rumus ini memberikan panduan praktis bagi pembeli yang ingin tetap realistis dalam menentukan rumah idaman sesuai kemampuan finansial.
Tips Praktis Memilih Rumah Sesuai Kemampuan
Selain mengikuti aturan-aturan di atas, beberapa langkah praktis dapat membantu konsumen memilih rumah yang aman secara finansial:
Hitung Semua Biaya Terkait Rumah
Jangan hanya fokus pada cicilan KPR. Sertakan biaya listrik, air, perawatan, dan asuransi dalam perhitungan.
Perhitungkan Kenaikan Suku Bunga
Jika memilih KPR dengan bunga mengambang, pertimbangkan kemungkinan kenaikan suku bunga agar cicilan tetap terjangkau.
Jaga Cadangan Dana Darurat
Pastikan masih ada dana darurat yang cukup untuk menutup kebutuhan hidup 6–12 bulan, sehingga cicilan rumah tidak mengganggu kestabilan finansial.
Sesuaikan dengan Rencana Hidup
Pertimbangkan rencana jangka panjang, seperti pendidikan anak atau pensiun, agar rumah yang dibeli tidak membebani target finansial lainnya.
Menentukan batas harga rumah yang aman adalah langkah penting sebelum membeli properti. Menggunakan metode seperti aturan 30%, 28/36, atau 3 kali gaji tahunan dapat membantu pembeli menilai kemampuan finansial secara realistis. Dengan perhitungan matang dan strategi yang tepat, rumah impian bisa diperoleh tanpa menimbulkan tekanan keuangan yang berlebihan.